| 俗话说，一手交钱一手交货，这可是咱老百姓和生意人们都认可的天经地义的道理。不过，现在在房地产市场上，能遵守这条行规的不多，通常都是还没看见房子呢，您就得先交一部分钱占上地儿。据说，全国主要城市卖的房子中80%是期房，这些房子都需要交纳预付款。而现在，因为预付款出的问题也不少，所以最近，天津国土房管局就提出，要建立商品房预售资金监管制度，说白了，就是以后开发商向您提前要得这些钱，不能是他想怎么用就怎么用了。
预售制是现在商品房销售中普遍采用的做法，预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房人，由购房人支付定金或房价款，也就是现在所说的卖期房。目前在天津，预付款从5万到10万不等，有的开发商则是按照房屋总房款的比例来收取，这样就可能会更高。对此，想买房的人也是有意见但没办法。
(采访)市民：现在开发商不都这么做吗，前两天我看了个房子定金就得10多万。
(采访)市民：交了预付款，一般总得抽时间去看一看房子建得咋样了，总担心被骗。
(采访)市民：我们也知道有风险，但是想买房子就得照人家的规矩办哪。
还没看见房子的模样，可大笔的预付款就已经进了开发商的腰包，这其中最大的风险就在于，没有人监管开发商怎么花这笔钱。通常来说，开发商会把这部分钱存入自己的账户里，企业可以自行调配这笔钱，而这个过程却不受监管，只需在商业银行进行日常的划账操作，并保留相应备案记录就可以了。所以在实际操作中，一些中小开发商常常会把预售款挪作新楼盘的开发使用。
(采访)南开大学经济学博士 刘玉录：房地产开发过去叫滚动开发，也就是说，开发商收了预售款之后没有继续用于建本来的项目，而是拿这个钱去开新的盘，这样交房时间就没有保证了。
不仅是交房时间没有保证，一旦开发商资金链断裂，还会造成项目烂尾。此前全国很多城市都出现过这样的情况，成千上万名购房者遭受了严重的损失。
其实，采取预售模式不是不可以，关键是看监管是否到位。比如香港期房销售实行很多年了，但他们的预售资金是不能进入企业账户的，必须放在跟银行公管的账户上，而且使用时要经过预算部门和律师出具的意见，这就避免了很多问题。
其实，商品房预售款监管这一话题，业界已经议论很久了，包括广州、南京等地也已经开始试行。国内最早实行商品房预售资金监管的城市是广州，他们的做法是开发商想要动用预售资金，必须出具用款合同，必须经监控银行的审核，否则将被拒绝。
(采访)南开大学经济学博士 刘玉录：资金监管以后，老百姓能够按照合同的时间来进住，有了跟踪监管，开发商必须把钱用在老白姓花钱买的这个房上不能到别处买地。
刘玉录说，这样严格的管制，对于任何开发企业来说都不是好消息。众所周知，房地产开发的资金主要有三个来源，自有资金、银行贷款和房屋预售资金，而在这三大来源中，预售资金和订金加起来已经占到了百分之三四十，超过了自有资金和银行贷款。虽然相关政策已经明确，开发项目需要在结构封顶后才可以进行预售，但是实际上很多地方项目建成一半，甚至出地面以后就开始预售，背后的原因就是开发商对预售款需求强烈。所以，预售款一旦受到严格监管，实际上是对开发商的资金链提出了考验。
(采访)天津社科院城市经济预测研究所所长卢卫：这是个洗牌的过程如果自有资金不足，单靠预售款这样的恐怕要很艰难了，而且现在不只是流通领域，还有源头，国家在紧缩银根，买地也开始严格，不能分期付款了，各个环节都在收紧。今后没有充分的资金，房地产这个行业你就别涉及了。
按照卢卫的预测，从紧的货币政策和监管政策会一轮一轮地淘汰中小房地产企业，从国外经验来看，也只有少数有实力的开发商主导市场时，房地产行业才能更健康的发展。目前，从开发商的反映来看，严管预售资金像是碰到了他们的“七寸”，不过，效果如何，还要看具体的措施和实施的力度。 |
