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二手房成交2月猛增 刚性需求将持续半年

http://www.tjtv.com.cn  2009-03-04 14:30
 

 

  不过,春暖花开,楼市也似乎开始回暖,长期抑制的观望气氛开始松动。据市国土房管局每日房价统计显示,2月份,我市二手住宅共成交4459套,是自2007年12月以来,月度成交量首次突破4000套。

  (现场记者)徐伟:这里是我市一家房地产中介,三月初,二手房交易再次延续了二月份交易的旺盛。从我身后的查询系统而可以看出,仅3月1号到3号的3天时间里,委托量就达到了1180人次,也就是说前来咨询购房的人数达到了这个数字,和二月初相比增长了近70%。

  (采访)市民:想换一个采光好一点的,年龄越来越大了。

  (采访)市民:就住这门口,准备再看看这门口的,原来的房子采光不太好。

  (采访)市民:公司想租一个门脸,所以过来看看。

  记者随机采访了一些来咨询房源的顾客,其中有五成以上都是打算买套二手房的。工作人员介绍说,2008年二手房市场明显供大于求,整体低迷,到了第四季度,调税减息等一系列利好政策出台后,直接刺激和拉动了购房意愿。春节过后从2月10号开始,上门咨询和预约看房的客户就明显增多。根据统计,2月份,我市二手住宅共成交4459套,环比上涨79.9%,同比上涨178.9%;中心城区中,涨幅最大的是河北区和南开区;从全市范围来看,蓟县成交量涨幅最大。(图表)价格方面,2月全市二手房成交均价每平方米5219元,六区二手房均价同比都出现5%到15%的降幅,高端区域内降幅更大,达到20%。那么,眼下成交旺盛会不会短期拉动房价上涨呢?分析认为,一季度末到二季度前半部分,二手房刚性需求都会比较旺盛,热点地区成交均价会出现小范围调整,但不会大涨。

  婚房成为需求“主力” 预算60万元能选到好房

  我们发现,2月份二手房成交猛增的一个重要原因就是婚房需求大,婚房所占的比例从过去的30%左右直接上升到50%以上,而且婚房可以说是受干扰最小的刚性需求。那么,综合考虑价格、面积、地段等因素,选二手房做婚房到底合不合适呢?有哪些二手房板块特别值得新人关注呢?

  (采访)咨询者尹小姐:一手房地点都很远,离我想象中差一些。希望交通便利一点,毕竟工作在市区。

  这位尹小姐就是来选婚房的,总价在50、60万、两居室,地点最好离地铁、公交站近一些。其实她的要求就是现在典型的婚房要求:90平米以下、房龄十年以内的二居室。最近有项调查也显示,有近六成的新人把票投给了“二手房”。那么,今年我市大约有8.6万对新人结婚,即便其中一半人选择二手房,也有近5万套的刚性需求。

  (采访)我爱我家房屋租赁置换有限公司战略企划部经理陈萌:这部分买方风险是没有的;二手房的现房优势,付款后在1个月之内就可以产权完全变更,对许多人来说更有吸引力。最后,在价格方面,二手房与一手房对比有很大的优势,目前中心城区一手房均价在10000元左右,二手房私产平均价格6700元。

  出于更加经济实惠的考虑,锁定二手房的新人越来越多。不过,业内人士也给出了建议,买二手房也不能掉以轻心。首要就是交易安全,一定要看清楚房屋是不是有产权证,不是所有二手房能上市交易的。其次,即使买二手房也要量入为出,充分考虑自己的购买力。

  (采访)我爱我家房屋租赁置换有限公司战略企划部经理陈萌:不仅仅是手头有多少现金的问题,而是通过目前非常优惠的贷款政策尽量选择公积金贷款,同时按照现在的还款能力以及利息的支付水平考量自己未来的生活压力;购房过程中的一些细节问题,比如有些人会看重所买二手房的装修,如果二手房的业主曾经对房屋装修过或者设施比较齐全,似乎也可以节省新人后期的费用,来降低购房的总成本。

综合目前全市的二手楼盘,业内人士也给“新人们”一些参考:(flash)
南开区:华苑居住区
区域特点:90平米以下中小户型、次新房居多,都是私产房可以贷款
典型房源 :日华里
总房款:70万元左右

河西区:人民公园板块
区域特点:地段优越,配套齐全,中小户型居多,总房款较低
典型房源:永安大厦
总房款:64万元左右

河东区:后广场板块
区域特点:不可复制的交通优势,生活配套设施齐全,升值潜力大
典型房源:秋实园
总房款:55万元左右

河北区:天泰路片区
区域特点:中小户型次新房集中、交通医疗配套齐全
典型房源:福嘉园
总房款:50万元左右

红桥区:芥园道板块
区域特点:二手次新房居多,与南开广开区域毗邻,地段优越、配套完善
典型房源:明华里
总房款:60万元左右

  购买二手房到底要交哪些税费?

  其实,购买二手房时,除了总房款之外,各种税和费加在一起也不是个小数目。以前,成交一套二手房要交的费用最高相当于总房款的12%左右。不过,从08年后半年开始,这些税费调整了不少,成本也降低了。那么,现在买一套二手房,您究竟要交哪些税费呢?我们帮您拢拢。

  以一套90平米以下,价格在50万元左右,初次置业的普通住宅为例,眼下成交一套二手房的所有税费已经从原来10%降到了2.7%,相当于省了3万6千多块钱。

  原来买卖双方分别需要交纳总房款万分之五的印花税,从08年10月22号开始,这部分费用暂时免缴了。

  按照“津八条”中对普通住宅和非普通住宅的划定标准,普通住宅契税由原来的3%降到1%-1.5%。其中初次置业交纳1%,二次置业交1.5%,这套房子需要交纳的契税为500000×1%=5000元。

  而1%的土地出让金没有变化,这套房子需要交纳500000×1%=5000元,也就是说买房人需要交纳1万元左右的税费。我们再来看卖方。根据新政,个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的,免征营业税。那么以这套总价50万元的二手房交易为例,已满2年后交易,免交5.55%营业税;如果是没满2年,“按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税”,假设卖家买入时是40万元,卖出为50万元,卖家只需支付营业税费5500元。

  另外,卖方还需交纳1%的个人所得税1%,也就是500000×1%=5000元。此外,二手房过户时还会发生图纸费20元、住房所有权登记费80元和房产转让手续费(建筑面积*6元),由买卖双方各自承担一半。

稿源 天津电视台--财经视界 编辑 张麒麟 [进入天视论坛]
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