开始语：我们今天的案件说来让人痛心，一家母女几个，原本相互关爱，但是父亲的去世打破了平静，亲人之间为了谁该继续承租父亲留下来的公产房而反目为仇，虽然诉讼最终让母亲得到了承租权，但是女儿却断绝了和母亲的来往。事情究竟是怎么回事，一起来看我们记者发回的详细报道。

　　故事：2004年的除夕，正当人们忙着走亲访友、互道祝福的时候，家住河东区卫国道的李巧铃女士，收到的不是祝福，而是一张法院的传票。原告竟是她的二女儿——黄凤云。

　　(李巧玲：大年三十十点来钟那时我接到传票，我一看她告的我那个内容挺可笑。)

　　事情还要从2004年11月说起。那天，李女士像往常一样和老伴一起吃早饭，然后一个人去公园晨练。

　　(李巧玲：11月14号那天上午，早晨，他(老伴)买的早点，7点多钟，我们俩一块吃早点，每天早晨我晨练去，吃完早点以后，我说今天我不去玩去了，因为我有点累，他说你去吧你走吧，你走了我睡一觉，我也挺累的，我困。)

　　令李女士没有想到的是，这次与老伴一别会是永远的分别。

　　(李巧玲：我回来的时候我看120，心想这谁的车呢，当时反应就不太好。大丫头说我爸爸没了，哎呦，当时，我心花一下，没想到，因为我走时还吃早点挺好的，怎么就没了呢？)

　　照片中的这个人就是李女士的老伴，他叫黄炳金。

　　(李巧玲：老头一倒头，当时我就跟我们那个大丫头说，我说凤英我得迁户口，因为什么呢这没有户主了，我说得迁过来，她说行，您迁吧。我也没考虑到就是这个房屋问题有多严重，是多么值钱，我们没考虑。)

　　然而正是这套房子，成了引发母女矛盾的导火索。

　　2004年12月的一天，李女士去交房费。

　　(李巧玲：(2004年)12月28号我去交房费去，我说老黄没了，交完房费这个名字写谁，他(办事员)说这个您不好办，您这个得五个孩子都来签字，找到我们领导才能这样，我说行，我就回来了，我就没考虑这个里边有矛盾了。)

　　为了把事情弄个明白，李女士在女儿李红的陪同下再次来到房管站。

　　(李巧玲：结果我转天又上房管站了，这时我的老闺女跟着了。他们那个主任姓王，这个主任就进来了，他说我告诉你说，你是个继母，这个房子，你跟我是承租关系，不是继承关系，这个问题，是承租的关系有待于再办，家庭纠纷调解了咱再办(过户)，当时我心里特别生气，我说我这个继母不是一年也不是两年，我是22年的，到年底23年的继母，而且他的儿女子女都是我给弄的结婚，而且他大女儿的孩子从九个月我看到18，我是这种关系。)

　　原来，黄炳金老先生留下的这套房子，是一套公有住房，黄老先生去世后房子需要变更承租人。

　　同时，母亲李巧玲与片子开始提到的二女儿黄凤云是继母女关系。

　　(李巧玲：我们那个老伴有三个孩子，一个这个哑巴男孩叫黄卫东，告我那个是黄凤云，她是二女儿，黄凤英是大女儿，我那个儿子叫李涛，闺女叫李红。)

　　记者曾通过电话联系黄凤云，她说父亲死后就因为这个房子的问题，一家人曾多次协商，但一直没有结果。

　　2005年年初，二女儿黄凤云将母亲李巧玲告上法庭，要求法院确认诉争之房由自己继续承租。

　　法庭上，原告黄凤云说，2004年11月14日父亲死亡，当时户籍在诉争之房内的只有自己、弟弟黄卫东以及外甥女，同时自己曾与亲生父亲共同居住了26年。

　　(原告委托代理人：我们国家合同法234条规定，承租人死亡以后，与其承租人共同居住的这个家庭成员，可以依照法律规定，申请继续承租该房，黄凤云与其死去的父亲黄某，共同生活居住了26年，她的共同居住的期限要比被告多五年。)

　　(被告委托代理人：本案诉争房应当由我的委托人，也就是被告李巧玲继续承租，作为本案原告，在1993年已经不在诉争房居住，所以已经不再具备自诉争之日起，在诉争房连续居住两年以上这个法定条件)

　　女儿认为，母亲的户籍不在诉争之房内，而且自己与父亲共同居住的时间更长，所以应该由自己继续承租房子。

　　母亲则认为，虽然自己的户籍不在诉争之房内，但是自己是与老伴共同生活20多年的夫妻，房子的承租权应该属于她。

　　那么继续承租房子的权利应该属于谁呢？为此，记者咨询了天津市房地产管理局房产管理处的相关负责人。

　　(杨：根据咱们天津市公有住房变更承租人管理办法里规定，承租人死亡或者是外迁，他的配偶还有同户籍共同生活两年以上的家庭成员可以申请过户。原来咱们配偶也要求是同户籍共同生活两年以上，而新的办法规定呢，就是不要求配偶是同户籍，因为现在人户分离的情况是比较普遍的，所以说呢，有很多是配偶她虽然在一起生活了很多年，但是呢他的户籍一直没在进去，这样再过户，如果不予以考虑她，那对她的权益是一种损害。)

　　我们来看一下，2004年7月1日起实施的《天津市公有住房变更承租人管理办法》，其中的第二条这样规定：公有住房承租人死亡或者户籍迁出本市的，承租人配偶及其原同户籍共同生活两年以上的家庭成员可以申请过户。公有住房使用权过户按照配偶、原同户籍共同生活的家庭成员中子女、父母、其他亲属的顺序，同时需征得其他符合过户条件的家庭成员的书面同意。顺序在先的家庭成员放弃承租权的，可由其后顺序的家庭成员申请过户。公有住房使用权过户只能由一人承租，同一顺序有两人以上(含两人)的，家庭成员之间不能达成一致意见的，可以向人民法院提起诉讼。

　　女儿黄凤云为了证明房子的承租权属于自己，向法院提交了一份父亲的遗嘱。这是母亲李巧玲没有想到的。

　　(李巧玲：在法庭上她拿出来念，他那个时候，她念的时候，我当时我特生气，(老伴)他不知道他要死，他写什么遗书，他说自己死，可能嘛。)

　　在遗嘱中我们看到：本人如果病故在后妻李巧玲之前：把卫国道泉星楼2门301室现住房，过户给二女儿黄凤云名下继续承租。我的后妻李巧玲，在卫国道泉星楼2门301室现有房享有居住权。

　　(李巧玲：这个父亲的遗书，我跟您说是她后造的。我们这个表婶(代书人)，休庭以后她自己就说了，这个遗书是我给代写的，是我写的，我觉得写确实也没作用，但是我表哥上我们家去，让我给写的，他不会写，(我老伴是)坦克一师的头，他在北京万人大会上讲话他不会写遗书是吗？)

　　(原告委托代理人：法庭上，本案的被告李某，并没有提出疑义对这个证据或进行鉴定，我相信当今社会咱们的科研各方面都比较发展，像一些字迹年头期限都能进行科学鉴定，像被告认为是虚构的，那还要追究法律责任。)

　　被告的委托代理人并没有追究遗嘱的真伪，在他看来，这份遗嘱无论是否是黄老先生所立，都不具有法律效力。

　　(被告代理律师：真实性与否进行司法鉴定是没有必要的，本案的诉争房是一个公有住房，公有住房的所有权本身是由企业或是国家来最终享有的这么一个权利，已经死亡的原承租人，不对公有住房拥有完全物权，也就是所有权的情况下，他本身是没有权利以遗嘱的方式，决定在他死后公有住房最终归属的。)

　　(原告委托代理人：关于黄炳金所做的这种生前的遗嘱，他的本意就是说应该承租人变为原告，让被告享受居住权，本人认为与法律没有相背的地方。)

　　2005年3月，河东区人民法院做出一审判决，法院认为：原告所提交的黄炳金生前“遗嘱”，对其无所有权的公产房屋予以处分，不具有法律效力，本院不予认定。黄炳金死亡后，作为配偶，被告李巧玲当为诉争之房承租权法定第一顺序申请人，且自1983年双方结婚后被告即在该房内居住至今，符合承租该房的法定条件，故应由被告继续承租使用该房。

　　原告户籍虽仍在诉争之房内，但其已于1993年自行搬出另住，而且作为黄炳金之女，当在被告之后，为该房承租权法定第二顺序的申请人，不符合继续承租该房的法定条件。故原告要求确认诉争之房由其继续承租的诉讼请求，本院不予支持。

　　(原告委托代理人：通过看判决书，我个人看到法院在判决上犯了一个概念上的错误，依照我国继承法规定，我国继承法第十条规定，继承人的顺序分为两个法定顺序，第一顺序是配偶子女父母，第二顺序是兄弟姐妹，祖母和外祖母等。继承法分的这个第一顺序第二顺序是这样分的，而这个判决书，判的第法定一顺序，第二法定顺序人，他曲解了这种概念和法律。)

　　公有住房使用权过户顺序与继承法的法定继承顺序一样吗？两者又是怎样的关系？为了弄清这个问题，记者再次走访了天津市房地产管理局的相关负责人：

　　(杨：我们也是参照继承法的规定来制定我们这个办法的，因为咱们这个是使用权，不能完全按照继承法，因为继承法是所有权。依据咱们的管理办法呢，李女士她的承租顺序在先，子女在后，法院可能考虑到这一点呢，把这个房子判给了李女士，但是虽然判给了李女士，李女士只是享有承租权，她只是一个所有的居住人的一个代表，以后她想卖掉房屋，或者处置房屋的时候，她必须争得共同居住人的意见，才可以处置这个房屋。)

　　当记者再次联系原告黄凤云时，她的同事告诉记者，黄凤云败诉后，已经将自己连同弟弟和外甥女的户籍迁出了房子，从此断绝与母亲的来往。

　　(李：我是25号接到的这个判决书，可能是四五号，主任给我来电话说可以办(过户)了，我就去了，去了他说办过户手续吧，花了30块钱，当时，我就说了，我说30块钱的东西，非要费一番周折，俩人花了一万多块钱，你说这不是没有的事吗。)

　　律师分析：

　　主持人：今天我们节目的嘉宾是天津财经大学法学院的马通老师，欢迎马老师来到我们演播室参加讨论。马老师我们看呢，今天这个案子，法院判决是由母亲李女士来享有对房子继续承租的权利，那这样是不是就意味着二女儿黄凤云以及弟弟黄卫东还有外甥女就必须得搬出这个房子呢？

　　马老师：应该说是从咱们现在目前公有住房的承租办法来看的话，她的二女儿包括她的弟弟还有这个权利继续在这个房屋内居住，因为她的妈妈获得这个承租人的资格，但是并不代表这个房屋就是她个人所有，而只是一个承租人的代表，必须由她来签定这个合同而已，因此她的二女儿，包括这黄凤云，黄卫东，包括她外甥女，都有确凿无疑的这个权利在这个房屋内继续居住。

　　主持人：但是我想之所以女儿会和母亲发生今天这样一个诉讼，可能很多人也都这么认为，谁有权利来承租这个房子，可能谁的权利就大一些，可以自由的处置这个房子，比如说将来可以把这个房子变成私有财产，或者是把这个房子卖掉，那么实际上是如此吗？

　　马老师：应该说这是一个误区，刚才我们也简单的说了一下，其实她的母亲是作为一个承租人的身份来出现，实际上她的权利，本质上来讲的话，她只是承租人一个代表，因为在这个房屋内还有其他的共同居住人，那么她处置这个房屋的时候，包括置换房屋，包括把这个房屋私有化，都要取得其他共同居住人的同意，否则的话，她这个处置是没有法律效力的，因此我们在这里面也可以看到，因为片子里面也说了，尽管她的母亲取得了承租人的资格，但是这个黄凤云，就是说本案的原告和她的弟弟都有权利继续居住，而且还是作为一个共同居住人，那么在后期这个房屋如果再发生变化的时候，她们也都有自己的相应的权利，之所以造成这样，可能是有一些误区在里面。

　　主持人：那么如果以后这个房子有可能变成私有财产了，或者是被卖掉变成钱款的话，会不会还存在一个分割的问题呢？

　　马老师：公有房屋变成钱款啊，它有几种可能性，一个就是房屋出售，还有就是房屋被拆迁，如果在房屋出售或者是置换的情况下，必须挣得原有的共同居住人的同意，同意的一个必要的前提就是各方应该对于这个拍卖款或者是出卖款怎么分配达成一个协议，如果达不成协议，可以经过去法院来处理，第二个，就是拆迁款，房屋被拆迁了，这时候，作为承租人，或者作为它的共同居住人，都有这个权利来获得相应的补偿，因为对于这个拆迁，拆迁款的补偿是针对整个居住人的。

　　主持人：并不是说谁是承租人，谁就一个人来享有了？

　　马老师：是的。还有一个问题，就是现在这个黄凤云搬出去之后，这里面我们也注意到，这个问题就不一样了，她的户籍已经迁出去了，而且又不在这个房屋内共同居住，她就丧失了共同居住人的资格，因此在后期，房屋无论是拆迁还是置换还是出卖，那么她都不会享有其他相应的权利了。

　　主持人：等于她主动放弃了。

　　马老师：是的。