本期导视：拆迁房面积评估方案出台

　　新的拆迁房面积评估办法出台，老百姓在拆迁中可能会产生什么问题，新的办法能否解决，敬请关注本期新闻视线。

　　本期嘉宾：南开大学经济研究所注册房产估价师：段岩燕

　　播出时间：5月26日22：30

　　演播室

　　主持人：您好，观众朋友，欢迎收看《新闻视线》。随着天津市基础设施建设不断加快，和海河两岸开发改造工程快速推进，天津市近两年的房屋拆迁量明显的增大了。对于广大拆迁户来说，他们最为关心的就是房屋在拆迁后得到多少拆迁费。为了标准房屋拆迁估价，贯彻建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》和《城市房屋拆迁行政裁决工作规定》，天津房管部门日前也出台了一系列相关文件。按照新的规定，房屋拆迁评估是如何进行的呢？首先让我们来一起看一下我们的记者拍回的片子。

　　短片

　　(话外音)天津市和平区新兴街金泉里是一片有着40年历史的老住宅区，近日，这里的居民接到了拆迁的通知，此时这里的军民们最关心的就是能够拿到多少拆迁费，而这个问题的关键点之一，就是房屋面积的评估。

　　(居民)原来的居住面积还要换算成基建筑面积。这个具体的有没有一个公式？还是怎么个计算方法？究竟怎么评估？按什么面积来计算？我不知道拆迁评估这一块怎么给我们测算，怎么给我们评估。

　　演播室

　　主持人：在短片中，居民提出了这样的问题。那么在我们接听的热线电话和收到的电子邮件中，也有不少类似的疑问。今天我们就连线南开大学经济研究所注册房产估价师段岩燕老师。段老师，您好。

　　段老师：您好。刚才我们看到了，在拆迁过程中，有很多老百姓关注的焦点。首先集中在被拆迁房屋的估价上面。那么最终对房屋进行估价的机构。究竟由谁来确定呢？好，我来给观众朋友们简单说一下评估机构是如何确定出来的，最终评估机构的确定，是由被拆迁人来决定的。为什么这样说呢，我们从评估机构的产生过程就可以看出来，首先是发布通知，有资质的评估机构，这里我说的有资质，是指必须有房屋拆迁(评估)资质的评估机构来进行申请。申请之后，由被拆迁人组成评议小组，这个评议小组，由5到7人组成，在这个评议小组中，要有50%以上的人是由被拆迁人组成的。也就是说要有3到4人以上，是被拆迁人组成的。组成了评议小组之后，评议小组对申请的有资质的评估机构，进行评议、审查，审查之后进行投票选举，然后现场公示。按照多数票的结果，选举出来评估机构，这样这个评估机构就产生了。

　　主持人：那么在确定了评估机构之后，评估机构按照什么标准来确定拆迁房的面积呢？

　　段老师：你说这个问题实际上是一个面积确定的问题。那么最基本的一个法律依据，就是要有产权证书，或者相当于产权证书的一些法律文件。那么有产权证书的，按照产权证书上载明的面积，公有住房有房屋租赁合同的，那么租赁合同，也可以作为一种证明面积的一个证明材料。但是租赁面积必须转化为建筑面积。那么怎么转化为建筑面积呢？就可以乘以一个转换系数，通过这个转换系数，可以确定出建筑面积。

　　主持人：在网上我们收到了不少电子邮件。有很多观众都对拆迁评估提出了自己的疑问。比如说我手上有一位家住红桥区的朋友就问到，他自己在六年前，因为生活需要，经过有关部门的允许，在自己住宅的旁边搭建了一间4平方米的厨房。那么他现在就想问一下，这4平方米会不会算到建筑面积中呢？

　　段老师：这里面的关键问题，有关部门的批准，是什么有关部门？是哪一个有关部门？比如说他自己的工作单位，或者街道办事处等，这样的有关部门批准是无效的，只有城市建筑规划部门批准才是有效的。

　　主持人：如果这个估价结果，并没有得到大多数居民的认可。有没有一个重新估价的可能？

　　段老师：如果是对评估结果有疑义的话，就可以复议。复议也就是说，再重新做一次评估，请评估机构再做一次评估。如果对复议的结果还是不满意的话，那么可以以书面的形式向房地产价格，鉴定委员会提出申请，再做一次评估。如果对这次评估还不满意的话，还可以进行仲裁，或者是向人民法院起诉。

　　主持人：通过我们的热线电话和网站也有人提出了这样的问题，面积评估出来了，拆迁户认可了，那么这个拆迁费的计算上，是不是也应该有一个可操作的标准？

　　段老师：从全国来看，不同的地区它的差异也是比较大的，影响因素的差异也是比较大，房地产价格标准也是差异比较大的。所以说从全国范围来说，不可能出现一个统一的计算标准。那么对于一个城市来说，制定一个计算标准，也是有一定难度的。
　　但是对于一个拆迁区域来说，这个是可以制定的。因为一个拆迁区域面积不是特别大的，影响因素也是基本确定的，那么这些因素的影响程度也是基本确定的。那么在这些确定的情况下，就这个拆迁区域来说，房屋的类型、房屋的用途，还有房屋的区位差异，都是可以确定的了。也就是说在这些都能确定的情况下，制定出来一个计算标准就不是很难的了。虽然制定了这个标准，但是这个标准肯定是分类别的。这种分类的标准，也不可能事无巨细到每一个特殊情况。
　　那么到不了这种特殊情况怎么办呢？可以采取一个系数调整。比如说阴面和阳面的差异，临街和不临街的差异。

　　主持人：那么对于估价，我们的居民往往最为关心的，是整个估价过程的透明度。那么在我们新的规定中，有没有什么具体的措施，来保证评估过程的透明？

　　段老师：从国家来说，新出台的这些文件从天津市来说，对这些文件，对这三个最基本的文件，又做了进一步的规定。在这个进一步的规定里面，对房地产价格评估的过程，做了更细化的规定。有很多款很多条目都是很具体的规定。比如说如果房地产评估机构存在着比较大的问题，一个是对房地产评估机构，要有处罚的，再一个对房地产评估机构的房地产估价师也要做处罚的。这些处罚都有很明确，很具体的规定，最严重的可以取消它的拆迁房地产评估资质，取消房地产估价师资格，这样就可以保证整个估价过程公开、公正、公平。

　　主持人：通过段老师的介绍，我们可以看到，无论是国家的还是天津市地方的关于房屋，拆迁评估方面的规定已经非常详细非常具体，也便于操作。但是，有了这种操作性强的规定，还需要在执行的过程中不出现任何漏洞，这也需要监管部门真正行使监管作用。
　　好，六·一儿童节马上就要到了，我们《新闻视线》也即将准备推出一个关于六·一儿童节的系列。如果说您在教育孩子方面有些什么样的感受，或者说有些什么样的故事，欢迎您播打我们的热线23601065，把您的故事说给我们听。好，感谢收看今天的《新闻视线》，再见。