主持人：徐律师，在你接手的案件当中是不是有很高的百分比例是因为拒交物业费呢？

　　徐鸿雁：这个物业纠纷，实际上引起的矛盾根本焦点就是作为业主来讲，我不满意你的服务，我采取一种消极手段我拒交物业费。实际上刚才二位老师谈到这个问题，是不明智、不理智的行为。

　　主持人：这个行为是不是在法律上站不住脚？

　　徐鸿雁：应该说站不住脚，除非物业公司宣布了今天开始我不给你们服务了，你可以拒交。如果要服务一天，你就要交费标准问题有待商榷，你没达到某种工规定的话，比如说一平米一块钱。

　　舒可心：没有办法跟谁协商，没办法跟单独业主商榷。

　　徐鸿雁：我就说这个是值得商榷的问题，有两种途径，一种是像二位说的通过业主委员会召开业主大会，形成了业主大会的决议，形成新的合同，你降低收费标准或提高服务质量。我来业主大会去跟物业公司物业这是正常来说比较顺当的解决办法，实际上来说尤其在天津普遍存在着我就是拒交，拒交之后法院给你送来传票你出庭应诉，出庭应诉一般在处理当中，法官在审理当中也不会重新回到再召开业主大会这么来审案，所以说法官就在这个案子来具体衡量，业主肯定会主张我没有享受到应有的服务，他就会具体的举证，某某项没有达到质量要求，这个时候，如果证据充足的话，确实充分的话，法官可能是在诉讼请求当中会跟你减少一部分物业费。也就是说，比方说他诉100元钱标的物业费，那么确实根据服务质量有欠缺的话可能交70元块钱或者80块钱，这是司法实践当中这么处理。

　　舒可心：可是这个时候业主我不明白这个，你有没有想过，如果把大家组织起来所有人都会因此而收益，都会从100变70变成80时，您自己做只能管您一个人。

　　(短片)

　　主持人：刚才谈到的这个问题就是谁选择了物业公司，开发商还是业主或者是业主们。

　　舒可心：因为开发商是小区的第一个业主，他当然有权利去选择一个物业公司来管，国家也规定必须是招投标的方式去选择物业公司。去年还是前年开始，政府规定必须用招投标的方式实际上就是为了小区长久稳定打一个基础，但是物业管理条例也允许小区业主在入住以后成立业主大会，2/3的业主愿意炒这个物业公司那就炒，说到底是权力在业主自己，说到底是权力在业主大会。

　　主持人：就是说谁是业主谁说算。

　　舒可心：谁是业主是说了算。谁是小区敌人不是单个主人，是下去的业主大会是主人不是单个业主。我们刚才看见电视节目中说，我觉得这个服务不到位，这不行。只要2/3的业主说不到位，这个物业公司就走人。

　　主持人：在座的咱们四个人，我没有开过业主大会您开过吗？我从来没有参加过。

　　徐鸿雁：相对这个意识还是差一下。

　　北野：我说一个比例在美国大概公民参议是占51%，澳大利亚超过80%，什么意思？一个成年人每个星期大概贡献一个小时给这个社区，根据我的了解，大家参与公共服务，比如说发个票、参加会，大概只占1%，中国老百姓只有自己利益受到侵害，自己弄一帮人组织起来才出去，一弄弄一百个人。

　　舒可心：关于召开业主大会不是公益，北野先生说的公益，其实召开业主大会还不是公益，是自己的事。物业管理条例规定我们业主大会有两种情况召开会议，这也是破天荒的。一中是传统形势面对面，还有一个就是书面方式表决。这种情况下只要求一个业主您把这个议题看清楚，花一分钟的时候上在面协同一不同意，清楚不清楚。一年开一次您都不参加，整天嚷嚷物业公司这不好、那儿不好，那哪成呀？

　　北野：大家要明白你的投票会影响你的生活，所以你的参与有实际意义，你有两种参与的方式，一种是参与投票、参与投票的意思你可以投赞成票，也可以投反对票，也可以弃权，有一点如果你故意行使弃权，这也是一个反对。比如说，业主大会规定超过三分之二选聘物业公司才有效，如果你不想选，你不投票，他永远达不到三分之二，对不起，永远维持现状。

　　舒可心：业主不投票也是民主的意见表达，因为他不想改变，想改变一定会投票，自己不投票，就别嚷嚷，投票的人就投票。

　　北野：我们不要强迫培养民主，就像美国人打伊拉克一样。……

　　舒可心：给他们所有权，给他们选择，让他们有权力自己选。这也是民主的结果。

　　徐鸿雁：不是放弃的问题，是他自己不知道怎么样来行使这个权力。他不是说民主过了头，还是民主不到位。

　　北野：而这就是叶公好龙一样，不喜欢龙，突然间龙来了，吓一跳，给吓死了。真的今天在社区里面，中国的民主甚至是几千年以来最民主的，所以我觉得前一段时间外交部部长在谈话的时候说话的很好，美国人老说我们没有人权，其实我们人权是最好，这话很有理。

　　舒可心：就是你说得算。

　　北野：一切由你直接投票来决定的，现在最大的问题是大家不投标，还抱怨、然后有人站出来还骂他。

　　主持人：然后还自己去诉讼。徐律师您在天津前车到物业纠纷的这些案例当中有多少人是想通过业主大会去解决问题或者是通过其他的一些机构解决问题，解决不了还是走上了法律的维权道路。

　　徐鸿雁：不多，这种情况是什么？整个业主共有40多户，想通过集体诉讼通过业主大会，看这个官司能打不能打，业主大会委托几个代表找到律师所，而且不仅是我们跟这个业主委员会排出的代表进行探讨，甚至跟这个广大的业主们面对面进行解释，通过这个案子，我感觉很多东西，他还是确实不理解。在我们办案子过程当中不仅解决法律问题同时给他们一个思想工作，包括一个法律法规的一种宣传，一种认识，都是给他做了这些工作，官司的结果是一方面，但是认识提高了，确实这是一个好现象，别管以后再发生问题，他也知道怎么办？也会更理智一些。

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　　主持人：我这还有一个怪现象在深圳某个小区出现了这么一个怪事，小区有两个物业公司，一个是原来是开发商就是交钥匙的那家物业公司，另外一个是业主选出来，在短信平台上收到一个观众的短信，手机为139尾号是9596的朋友说我们小区通过公开招标选聘了一家物业公司，可原来的物业公司就是不走。我们想法院告原物业公司，法院业主没有起诉的权利。没有办法我们只能等，有一天我们解聘的物业公司把我们告上法庭，我们不能当原告为什么就能当被告，这把我也目前弄的一头雾水。

　　舒可心：为什么不能当原告呢，我觉得完全可以诉。

　　主持人：他去诉了，但是法院说业主委员会没有起诉的权力。

　　舒可心：那要看诉的是什么？

　　主持人：他去告原来的物业公司。

　　舒可心：如果你告物业公司什么，如果告物业公司走，你当然没有主体。我们想清楚民民事诉讼主体特别重要，你是不是这件事情的主体特别重要，所以单个业主不是老觉得就是小区的救世主。

　　主持人：不可能，他后来的第二家物业公司通过业主大会2/3投票招聘了一家，之后还是不走。

　　舒可心：现在问题在这样，发生纠纷的时候，业主委员会可以用诉讼的办法诉第一个物业公司走，第一个物业公司还是不走，向法院申请业主不交费情况一样法院来强制让那个物业公司走，维护法律的尊严，大家等着那可以，要利用国家的法律制度帮助我们解决，能谈当然谈。

　　主持人：在舒先生提出的程序，产生了物业纠纷除了业主委员会，业主大会还有或者是诉讼素质法律，之外还有没有另外一方，比如说像政府比如像消费者协会或者是监管部门在增加一些合力，有没有这样？

　　舒可心：我是这么看，街道办事处、消费者协会这些组织、政府组织和非政府组织都可以进入。作为民间地第三方调解组织，但是他们不最终的，这些调解失败的话，

　　主持人：更多是拧上之后，来来回回拉锯。

　　北野：中国和西方的调解有两种不同的模式，西方的调解呢？是以当事人为主，就是说他假设的前提你们两个人有争执，我是中间人，我的目的是让你们达成协议或妥协，这是一种调解模式，中国的调解模式比如说单位领导、法院、第三方、就会说你错了！他是对的，你得承认错误，为一方作主，我们这个在调解方面，整个社会现在也要学会，阿克顿伯爵说过一句话“政治的灵魂就是妥协”。这个人说过另外一句名的话，大家都知道，就是“权力导致腐败，绝对的权力导致绝对的腐败。”也就是在我们中国人的文化系统当中，我们习惯于要么我对，要么我对，要么我错，中间没有回旋的余地。这是我们文化和性格一个很大的问题，这个双方包括物业、业主、开发商都应该学会这个。

　　主持人：其实，我觉得不论如何这不仅仅是是一个商业问题，更多的反映是社会层面的问题，现在建和谐社会，我觉得和谐社区才是更根本，社区里面人跟人不能和谐社会，物业和业主都不能和谐相处。

　　舒可心：那就瘫痪了，电梯没有人管，小区没电这就没人管了。

　　主持人：就像雇一个保姆一样这个保姆不行，试两不行，这个保姆走了。

　　舒可心：实际上只有业主大会才是小区的家长，他才有权力炒物业公司。你要想炒就跟邻居联合起来，召开业主大会。

　　北野：我觉得整个社会都要意识到其实我们这个社会离不开物业公司。就向舒先生说的物业公司都不好，咱们取消这个行业都不要，那就全瘫痪了，因为现在整个社会业主没有达到这样高度的自治和专业化的足以维护自己的财产，就像你对警察不满，不要警察行不行，当然不行了，道理一样。我们对整个物业公司的重要性确实认识，因为传统的政府是通过街道来控制社区的，我们叫做居委会居民，不管财产，现在的话，物业公司实际上在扮演传统的角色，比如说居委会有五大职能现在除了计划生育那个章、物业公司没有以外。其他的比如说卫生、秩序、治安、几乎物业公司全囊括了，也就是说实际上，物业公司在真实的生活中扮演一个政府行政管理的职能，但是又没有这个权力。同时，执法又进不了社区，这就形成争取无政府状态，这是目前社会很大的一个根源问题。

　　主持人：我觉得今天的机会特别的难得，咱们用标点新闻的方式来执照、来会下诊，两位专家和一位律师，每个人都选择了一个标点符号。从舒老师开始。

　　舒可心：我选择了一个问题，这个实际上主要的问题特别多，这实际上主要的问题再生我们的业主没有明白自己在业主管理小区当中，其实只是连标点符号的点都不够，所以你没有办法解决问题，你要想解决整个问题，你要就把人组织起来，忽悠起来。得要三分之二才能够了。

　　主持人：忽悠所有的人一起去大会投票去。来徐律师。

　　徐鸿雁：我选择的省略号，一切尽在不言中，我们三位只是谈了三家纸烟，后面的很多问题，后面很多大家想说的，包括政府、政府业主包括物业公司他也有他的权力，各家也要怎么样维权，怎么样构件好咱们的和谐社会，我们大家都有权力。

　　主持人：听这话特有结束感，但是我们还有北老师。

　　北野：我选的是惊叹号，我们处在一个很好的时期，也处在一个变化的时期。我们现在有很多的问题，我们不必召集可以慢慢来，所以大家要加油、大家要参与。

　　主持人：大家一起去忽悠，一起去开会，一起来解决问题。