《新物业管理条例》改变了什么

　　一个小区的物业服务到不到位、管理规不规范，往往影响到整个小区居民的生活质量。因此，人们也都将物业看做是自己的第一管家。为了规范物业管理活动、维护业主和物业服务企业的合法权益，新修订的《天津市物业管理条例》从12月1号开始就正式实施了。修订后的条例对小区物业管理中存在的物业收费、机动车位分配和使用、业主大会管理等热点难点问题进行了详细的规定。

　　停车难，不仅困扰有车一族的外出出行，就是回到自己家的小区，也成了一个让人头疼事儿。住在我市南开区城南家园的张先生，最近就一直为停车难而犯愁。

　　采访：业主张先生(晚上搁不开就搁马路上，停在外面三百多辆，保安也没法管理。)

　　张先生所说的车库，在小区里一共有两个，加起来三百多个车位。按理说，总共八百户业主的小区，有这样两个车库也暂时够用了。然而，小区却出现了车库空荡荡，院内车辆拥挤不堪的情况，这又是为什么呢？

　　采访：业主(地下收费高，外面不收费，那肯定停外面。)

　　业主(停车场不归小区管，为什么不把小区和停车场统一管起来，停车场费用低一点，小区上面收一点，相差少一点，人家就往下面停了。)

　　小区业主告诉记者，地下存车场并不属于小区物业管理，而是由产权所有者，也就是开发商，交给另一家公司来经营的。根据排量不同，公司每月向停在地下车库的车辆收取300到500块钱不等的费用。然而，许多业主却觉得，这个收费标准过高了。

　　电话采访：地下停车场负责人(我们就是开发商自己经营的，然后经营车场交一部分管理费给物业。我们跟天房物业就这个车场管理有协议。)

　　那么，新的物业管理条例，对地下车库的归属和使用情况，又是如何规定的呢？

　　采访：天津市国土资源和房管局物业管理处处长王莙(地下存车场如果说是开发商进行了登记，本身有产权的情况，有权对使用权经营管理进行主张，原来是这样。这一次新条例明确指出了，无论物权是谁的，财产权是谁的，一个物业管理区域，应当由一个物业企业进行管理。)

　　王莙介绍说，按照新条例规定，对于像城南家园这样，(1)车库的经营者与物业公司先前已经订有合同的，在合同期满后，开发商应该重新与物业公司订立合同，交出车库的经营权，由一家物业公司进行管理，而收费标准，则应按照相关标准由产权人来确定。(2)同时，如果业主要在小区共有的道路或者其他场地停放车辆的话，应当交纳一定的场地占用费。不过对场地占用费的收取标准和使用办法，则须由业主大会与物业服务企业共同商定。

　　随着有车一族的增加，车多地少，成了困扰很多小区物业管理的一个大难题。相信新物业管理条例的推出，能对化解这些难题提供一些可供参考的依据。其实，不仅是停车问题，业主和物业公司在共同管理小区时，需要严格按合同办事，也成了目前物业行业健康发展的必要条件。而新条例，就更加强调了这种合同关系。

　　王涛经营着一家物业服务公司，承担天津市多家小区的物业服务管理工作。不过前一段时间，他的公司却被迫退出了小区的管理。

　　采访：天津市方金物业管理有限公司王涛(有些人认为交了物业费，就要什么事都管。有些问题一旦得不到满意解决，业主就把责任归到物业公司的不作为，部分业主不交物业费，形成恶性循环，没有运转的费用，许多应该做的地方肯定做不到。)

　　王涛介绍说，小区业主总共拖欠他们的物业服务费用已经超过了一百万，没有运转资金的物业公司，还拖欠电力公司十多万元的费用，不断亏损的物业公司，只能选择退出小区。那么，对于王涛的这种说法，小区业主又是如何看待的呢？

　　同期：业主(到夏天全开空调，水都流到小马路上，他们也视而不见。)

　　业主(人都花钱买服务，哪里有花钱卖伤害的。)

　　小区业主反映说，物业服务和收费标准应该是货价等值，对小区物业服务不满意的他们，就选择通过拒交物业费来对抗。这样一来，整个小区就陷入了一个个别业主欠费、物业亏损、服务减少、更多业主不缴费这样一个怪圈中。那么，对于这样的情况，新的物业管理条例又有什么规定呢？

　　采访：天津市国土资源和房管局物业管理处处长王莙(在新条例中更强调了一种合同意识，企业业主是合同关系，服务标准支付相应的费用标准应该对等，广大业主希望得到更多服务可以理解，但是提供质价相符的服务是对企业的要求。)

　　王莙介绍说，(3)新《条例》进一步明确了物业服务企业和业主的合同关系。业主委托物业公司对小区进行管理，物业公司受托为业主服务，如果业主对物业公司的服务不满意，有权利通过业主大会，聘用新的物业公司，但与此同时业主也有缴纳物业管理费的义务。(4)另外，在物业费收取标准上，新条例首次出现了调节机制，可以根据社会平均物价指数变动情况，可以适时进行调整，并由市价格主管部门向社会公布。

　　采访：天津市国土资源和房管局物业管理处处长王莙(新条例修订之后，对公权力主张要求的同时，更加强调了私权利这一块，从保护广大业主权益方面，从维权的角度增加了很多内容，对解决物业管理活动当中存在的难点热点问题，应当起到了非常重要的作用。)

　　新《条例》的实施，对于物业企业的退出，开发商和物业企业在前期监督验收方面的问题，对于收费模式的明确等等也都做出了新的规定。并且更加明确了物业管理纳入社区管理的要求，对于业主大会的成立，业主委员会日常管理活动的监督，将来街道、社区可能会承担更重的责任。其实，对于业主和物业公司来讲，在法规建设不断完善的同时，相互的理解和信任，是绝对不可缺少的润滑剂。相信随着国家立法、行业立规、企业立信、百姓立德，各方不断的协调进步，我们美好家园的梦想一定能实现。