一个小区的物业服务到不到位、管理规不规范,往往影响到整个小区居民的生活质量。因此,人们也都将物业看做是自己的第一管家。为了规范物业管理活动、维护业主和物业服务企业的合法权益,新修订的《天津市物业管理条例》从12月1号开始就正式实施了。修订后的条例对小区物业管理中存在的物业收费、机动车位分配和使用、业主大会管理等热点难点问题进行了详细的规定。
停车难,不仅困扰有车一族的外出出行,就是回到自己家的小区,也成了一个让人头疼事儿。住在我市南开区城南家园的张先生,最近就一直为停车难而犯愁。
采访:业主张先生(晚上搁不开就搁马路上,停在外面三百多辆,保安也没法管理。)
张先生所说的车库,在小区里一共有两个,加起来三百多个车位。按理说,总共八百户业主的小区,有这样两个车库也暂时够用了。然而,小区却出现了车库空荡荡,院内车辆拥挤不堪的情况,这又是为什么呢?
采访:业主(地下收费高,外面不收费,那肯定停外面。)
业主(停车场不归小区管,为什么不把小区和停车场统一管起来,停车场费用低一点,小区上面收一点,相差少一点,人家就往下面停了。)
小区业主告诉记者,地下存车场并不属于小区物业管理,而是由产权所有者,也就是开发商,交给另一家公司来经营的。根据排量不同,公司每月向停在地下车库的车辆收取300到500块钱不等的费用。然而,许多业主却觉得,这个收费标准过高了。
电话采访:地下停车场负责人(我们就是开发商自己经营的,然后经营车场交一部分管理费给物业。我们跟天房物业就这个车场管理有协议。)
那么,新的物业管理条例,对地下车库的归属和使用情况,又是如何规定的呢?
采访:天津市国土资源和房管局物业管理处处长王莙(地下存车场如果说是开发商进行了登记,本身有产权的情况,有权对使用权经营管理进行主张,原来是这样。这一次新条例明确指出了,无论物权是谁的,财产权是谁的,一个物业管理区域,应当由一个物业企业进行管理。)
王莙介绍说,按照新条例规定,对于像城南家园这样,(1)车库的经营者与物业公司先前已经订有合同的,在合同期满后,开发商应该重新与物业公司订立合同,交出车库的经营权,由一家物业公司进行管理,而收费标准,则应按照相关标准由产权人来确定。(2)同时,如果业主要在小区共有的道路或者其他场地停放车辆的话,应当交纳一定的场地占用费。不过对场地占用费的收取标准和使用办法,则须由业主大会与物业服务企业共同商定。
随着有车一族的增加,车多地少,成了困扰很多小区物业管理的一个大难题。相信新物业管理条例的推出,能对化解这些难题提供一些可供参考的依据。其实,不仅是停车问题,业主和物业公司在共同管理小区时,需要严格按合同办事,也成了目前物业行业健康发展的必要条件。而新条例,就更加强调了这种合同关系。
王涛经营着一家物业服务公司,承担天津市多家小区的物业服务管理工作。不过前一段时间,他的公司却被迫退出了小区的管理。
采访:天津市方金物业管理有限公司王涛(有些人认为交了物业费,就要什么事都管。有些问题一旦得不到满意解决,业主就把责任归到物业公司的不作为,部分业主不交物业费,形成恶性循环,没有运转的费用,许多应该做的地方肯定做不到。)
王涛介绍说,小区业主总共拖欠他们的物业服务费用已经超过了一百万,没有运转资金的物业公司,还拖欠电力公司十多万元的费用,不断亏损的物业公司,只能选择退出小区。那么,对于王涛的这种说法,小区业主又是如何看待的呢?
同期:业主(到夏天全开空调,水都流到小马路上,他们也视而不见。)
业主(人都花钱买服务,哪里有花钱卖伤害的。)
小区业主反映说,物业服务和收费标准应该是货价等值,对小区物业服务不满意的他们,就选择通过拒交物业费来对抗。这样一来,整个小区就陷入了一个个别业主欠费、物业亏损、服务减少、更多业主不缴费这样一个怪圈中。那么,对于这样的情况,新的物业管理条例又有什么规定呢?
采访:天津市国土资源和房管局物业管理处处长王莙(在新条例中更强调了一种合同意识,企业业主是合同关系,服务标准支付相应的费用标准应该对等,广大业主希望得到更多服务可以理解,但是提供质价相符的服务是对企业的要求。)
王莙介绍说,(3)新《条例》进一步明确了物业服务企业和业主的合同关系。业主委托物业公司对小区进行管理,物业公司受托为业主服务,如果业主对物业公司的服务不满意,有权利通过业主大会,聘用新的物业公司,但与此同时业主也有缴纳物业管理费的义务。(4)另外,在物业费收取标准上,新条例首次出现了调节机制,可以根据社会平均物价指数变动情况,可以适时进行调整,并由市价格主管部门向社会公布。
采访:天津市国土资源和房管局物业管理处处长王莙(新条例修订之后,对公权力主张要求的同时,更加强调了私权利这一块,从保护广大业主权益方面,从维权的角度增加了很多内容,对解决物业管理活动当中存在的难点热点问题,应当起到了非常重要的作用。)
新《条例》的实施,对于物业企业的退出,开发商和物业企业在前期监督验收方面的问题,对于收费模式的明确等等也都做出了新的规定。并且更加明确了物业管理纳入社区管理的要求,对于业主大会的成立,业主委员会日常管理活动的监督,将来街道、社区可能会承担更重的责任。其实,对于业主和物业公司来讲,在法规建设不断完善的同时,相互的理解和信任,是绝对不可缺少的润滑剂。相信随着国家立法、行业立规、企业立信、百姓立德,各方不断的协调进步,我们美好家园的梦想一定能实现。
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