| 在一系列调控政策之下，楼市初现了低迷之势。怎么能达到既不降价，又能拉动销售的目呢？开发商有的是招儿。比如说买房“赠送面积”，就是一个比较流行的“招数”。但是这赠送的面积真的实惠吗？最近啊，津南区的几位业主，就因为赠送面积的事儿，把开发商给告上了法庭，怎么回事呢？进入今天的《财经观察》。
(同期)购房者：咱们在坐的不都是冲着这53平米买的房子吗，要不谁交钱啊！
说话的这几位，都是津南区小站镇的居民。去年年底，大家在小站镇一个新开的楼盘，买了房子。可是，这房子没住成，反而和开发商打起了官司。不为别的，就是因为赠面积的事儿。
(采访)购房者王先生：赠送的面积在画册上都标注了，橙色的是赠送的，灰色的设计赠送一半，加在一块是53平米。当时愿意签合同，但是预售许可证没下来，签不了。
(采访)购房者：当时买房，加上赠的，平均下来便宜不少，如果不赠，还比别的地方贵四五百每平米。
(采访)购房者：当时问了，房型和图纸一样嘛，每次问都是说一样。
大家回忆说，买房的时候，售楼员宣称，只要购买一套130平米的房子，就可以获赠53平米的面积，这样算下来，总共接近190多平米的房子，只要57万，均价每平米才3000块。虽然当时楼盘还没开工，而且暂时不能签正式的买卖合同，但是售楼员说，可以以“VIP”会员的形式，先交纳一笔诚意金，来确定购房意向，而且如果交了这笔钱，还能再有优惠。
(采访)购房者王先生：交1万定金优惠8000元，一次性交全款每平米减1000块钱，谁看谁动心。
又赠面积又降价，冲着这样大幅度的优惠，和王先生一样，很多购房者在没有签订正式买卖合同的情况下，就交纳了一笔所谓的“诚意金”，甚至有人还交了57万的总房款。本以为自己改善住房的梦想即将实现，谁想到，正式合同一拖就是半年多。
(采访)购房者李先生：老是拖着，7月份说去签合同，房型改了，赠送的平米数没了，一个大露台，说没有就没有了，不承认了，说是房管局不允许盖这个露台了，不批。
(采访)购房者王先生：公司更改的，我们也不知道怎么办，去问也一直得不到答复。
到嘴的鸭子，还没煮熟就飞了。业主们哪里肯罢休，一气之下，将开发商告上了法庭。在法庭上，开发商表示，在诚意金优惠申请书上有一条承诺，一切宣传资料仅用于宣传推广，最终以政府批准的项目规划及交房标准为准。而业主们认为，开发商的这个规定不公平，有欺诈之嫌。记者通过业主提供的线索，拨通了售楼负责人的电话。
(电话采访)楼盘销售负责人：这个事情我不能解释。(记者：咱们以前赠送平米在图纸上标注了吗？)这个已经很长时间了，我记不清了。
多次联系未果，直到发稿前，记者也没有得到开发商的正面解释。随后，在开发商的售楼处，记者看到了一份新的房型图，现售的房屋，已经取消了赠送面积。
(同期)楼盘销售人员：(原先有赠送53平米是吧？)没有，不是，我不知道有那个。你知道我们现在有几个优惠吗，一平米减800，2万定金减2万房款….
那么，开发商当初赠送面积的承诺，究竟是否具有法律效力呢？
(采访)原告代理人于志宏：这个案子的焦点就在开发商向买受人提供的户型图，最高人民法院关于审理房屋纠纷问题的解释当中第三条说明，商品房的销售广告宣传资料为要约邀请，但是对购房以及价格有重大影响的视为要约，视为合同内容。买房子户型图上的赠送53平米，具备了这样的要素。
原告的代理律师认为，宣传册上的房型图，具备了合同的效力，被告开发商理应履行合同，而在签订合同之前收取诚意金，有违法圈钱之嫌。
(采访)原告代理人于志宏：开发商想尽办法筹措资金，哪怕逾越法律范围，资金不足，就选择了诚意申请书的办法。
赠面积本来是个好事儿，可如今却闹到了法庭上。要说啊，津南区这些业主遇到的，还只是个个例。大部分购房者都会说，毕竟还是有人，尝到了买房赠面积的甜头，赠送总归比不赠好啊。但开发商赠的面积，真的可以等同于降价吗？咱接着往下看。
买房赠面积，从地下的储藏室、车库、首层的小院到顶层的阁楼，开发商的赠送，可谓是花样繁多。
(同期)楼盘销售人员：有的开发商是楼道里的公摊面积，自己加个门，隔出一块面积，我们不一样，这个就是赠送自家露台，不算钱。
(同期)楼盘销售人员：这个是赠送地下车位，赠的是使用权，每月60元的管理费。
(同期)楼盘销售人员：这块画出来的，就是赠送的，他是挑高不到2米2，地下的面积不算钱。(体现在合同上吗？出现质量问题呢？)这个不管。
您听听，说是赠送，有的只是一个使用权，不算在正式的产权面积里，质量甚至也没有保证。而且，因为有赠送面积，所以房屋单价上，一般也会比同地段房价要贵一些。
(同期)楼盘销售人员：我们也有成本的，窗户，楼板。(是不是会比不赠的贵？)那当然，每平米贵出200到300，但是你也合适。
(采访)天津纵横房地产咨询有限公司总经理张良：羊毛出在羊身上，天下没有免费的午餐，总会有人为此买单，没准买单的人，就是你自己。
作为销售策划人，张良介绍说，在08年楼市低迷的时候，就曾出现过开发商赠送面积，并带有产权的做法，那时候，确实是一种实实在在的变相降价。但是，现在的赠送，却往往带有巧钻房屋设计规范空子的嫌疑。
(采访)天津纵横房地产咨询有限公司总经理张良：这种叫潜伏设计，层高加高搭楼板是不算面积的，跃层共享空间，顶楼的阁楼，别墅地下室，完全在使用空间可以使用，但是不计入产权。
在原有设计规范上，通过简单的改造，在空间上找面积。不过，不论工程是开发商来做，还是买房人自己装修施工，最终的买单者，都是买房人。而在售楼环节，开发商提到这部分工程改造时，往往都是轻描淡写。
(同期)楼盘销售人员：这是怎么改出来的呢，原先就是天井一样，搭楼板时多盖出来一块，再给你包好，不算公摊也。
(同期)楼盘销售人员：原先是这样的筒子，你跟楼上的商量一下，搭个顶子，和楼下的商量一下装个地面，就是你的面积，以后物业统一给改。
(采访)天津纵横房地产咨询有限公司总经理张良：为什么叫偷容积率，就是开发商只用担负楼板钢筋的建筑成本，每平方米1千多块，而免去了土地费，配套费，卖的时候在房价上多出一些。买房人虽然也愿意，各得其所，但是在规范上应该控制，最终损害的是公众利益。
虽然购房者获得了使用面积，不过，这些面积，往往却是开发商通过擅自变更规划设计得来的。今后这些房子，一旦因违规涉诉，房主也难逃责任。法律人士提醒，购买前，对于赠送面积，最好以合同的形式进行约定，否则今后很容易发生纠纷。
(采访)旗帜律师事务所律师刘洪杰：“赠送面积”不属于产权面积，今后如果遇到拆迁、出售、抵押等情况时，产权证才是最终基准，赠送面积不再产权证上得不到保护。
您看明白了吧，其实这所谓的赠送面积里，还是有很多花招的。到底实惠不实惠，作为购房者，还得再细算账。而且啊，这里面还潜伏着很多隐患。为了避免这些问题，今年，成都就正式叫停了“赠送面积”的促销。现在，楼市不景气，开发商如果真想通过让利来带动销量的话，还是应该动点儿真格的。
附：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 |
