| 上周末，国家密集出台了一系列房贷新政，为了搭上这优惠的末班车，很多人都想在最近加紧过户。不过，买房可是件大事儿，一着急就容易出岔子。这不，家住和平区的罗女士，最近就碰到了这么一件烦心事。
今年三月份，给儿子张罗新房的罗女士，看上了河西区福盛花园一套80平方米的二手房。看着朝向、地段都不错，罗女士就爽快的交了一万块钱定金，并很快跟卖主签了合同。可半个月后，卖主却突然告诉罗女士，房子不卖了！
(同期)双方争执
买方：关键现在21世纪不动产说，跟您闺女有电话联系，也给你们发邮件了，发传真了，你闺女都是认可的当时对不对？
卖方代理人：认可不就把委托书就给他寄来了嘛，认可不就有委托书了嘛，不认可才没有委托书嘛。
那么，双方所说的委托书，又是怎么回事呢？
(采访)购房者罗女士：她说)我闺女不同意卖了，我也没权利卖。
原来啊，当初与罗女士签合同的，不是房子的产权人，而是产权人的母亲。这做买卖，讲的就是个你情我愿，你也不能强迫对方非卖不可啊！可这合同都签了，按约定，卖方是要赔偿罗女士违约金的。
(采访)购房者罗女士：按总房款的5%赔付违约金，应该是4万块钱，但是对方代理人他母亲就是说，我现在没看到我闺女的委托书，我闺女不让我卖这房子，合同不成立我也没必要赔你违约金。
罗女士说，由于房主在国外，整个交易过程，都是房主的母亲在操办，最终签合同，也是房主的代理人签字的。在签合同时，确实没有见到房主的授权委托书，那么，这房主，究竟是不是同意卖房呢？
(采访)房屋中介经理：(记者：跟房主本人沟通过吗？)对。(记者：她当时同意卖房子吗？)没问题，要不然她怎么会配合做这些手续呢。
因为没有授权委托书，卖方一口咬定，签订的合同是无效合同。既然这个授权书这么重要，那么，当初在没有见到授权书的情况下，罗女士为什么还会在购房合同上签字呢？
(采访)购房者罗女士：当时我们特别信任她，也信任中介，因为我们觉得中介能够审核清楚房屋合法性，能够过户买卖的情况下，我们才同意跟他签订合同。
那么，这房地产中介，在这里有没有责任呢？
(采访)君悦律师事务所律师郭文礼：收取委托人的中介费，享受的是一个权利，你就履行一个义务，这个业务就是提供一个缔约的信息，这还不足够，应该说这个信息是真实的。
律师认为，要保证买卖的正常进行，中介公司起码要尽到对房屋信息的审查义务，在这个案件中，要求房主出据一份书面的委托授权书，就是中介公司的最基本义务。既然是最基本的义务，那中介公司为什么没有做呢？
(采访)房屋中介经理：不是说所有的客户签约时手续都特别齐，因为您也知道，现在中介行业本身竞争挺激烈的，在我们合同如果卖房看完了稍微有点犹豫，就会跟别家签了，也可能会这种情况，因为这个房主买房子的时候就很犹豫。
那么在没有产权人委托书的情况下，签订的买卖合同具不具有法律效呢？
(采访)君悦律师事务所律师郭文礼：现在只是没有书面委托书，但是并不代表合同没有法律效力。中介在它居间过程中行为上存在一些瑕疵，正因为有了这样的一些瑕疵，给日后发生在这样的纠纷埋下了隐患。
在房屋买卖中，如果产权人没有到场，在签订合同时，一定要有正式的书面委托协议，才能降低购房风险。而中介公司作为一个专业的房产买卖机构，有能力也有责任提供合法有效的信息，来促成交易的完成。其实，因为中介的问题，而导致的纠纷还真不少，当然，受损的不止是买房人，这卖方也会吃亏。
(采访)房主小李：您看这是我的房，去年九月份就想卖了，十月份通过中介也找到买家了，还签了合同，结果到现在，这房子还没卖出去了。
这事倒真怪，既然已经签了合同，这房子怎么会卖不出去呢？小李说，去年，她找到中介，打算将自己住的一套37平米的公产房卖掉，没多久，中介就给小李找到了买家，签订了三方房屋置换合同。按照合同约定，小李得去房管局变更所有权，也就是将公产房变成小李的私产房后，再过户给买家，不过，当房管局重新评估房屋面积后，吓了小李一大跳。
(采访)房主小李：当时去了之后觉得不对呢，上面的房屋面积是50多平米，我的房屋是30多平米，怎么变成50多平米了呢？
经过重新评估，小李的房子一下子多了近二十平。按照每平米一万元的出售价来说，小李这笔买卖，亏了有20万。为什么会出现这种情况呢？
(采访)天津市津阳律师事务所律师孙利：公产房转让的是使用权，商品房买卖的是所有权，面积计算上一个是建筑面积一个是计租面积，计算标准是不一样的。
在转让过程中，公产房是以计租面积为准，也就是咱们平常说的使用面积。而商品房，是以建筑面积进行交易的，建筑面积包括使用面积还有公摊面积等，因此建筑面积会比使用面积大很多。
(采访)房主小李：当时中介公司根本没有跟我说这个情况，所以当时我也不了解，就按这个平米数签的合同，然后现在就是买方肯定愿意买，因为他赚大了，然后我现在不想履行这个合同了，因为房屋面积相差太多。
律师说，小刘之所以在这次交易中吃了亏，就是没有严格按照公产房的买卖程序走。按照公产房正常的转让程序，卖方需要把房子，先过户成自己的私产，再按商品房出售；或者产权不变，直接到指定的机构办理承租人置换手续。但由于中介急于做成这笔买卖，把公产房与普通私产房混同买卖，打乱了公产房的买卖顺序，最终导致了纠纷。直管公产房的产权是政府所有，对于这类房屋的买卖，天津市，其实有着严格的规定。
(采访)天津市津房置换有限责任公司副总经理杨菊生：天津市直管公房办理置换业务，现在只有天津市津房置换有限责任公司，受房地产总公司的委托，来办理置换业务，其它的单位和个人是没有权利来经营和办理的。
但在随后的调查中，记者发现，现在很多不具备资质的中介，却也在承接公产房的买卖。
(暗访)房产中介公司业务员：(记者：公产房要交易的话在这里交易可以是吗？)没问题，(记者：办理房屋置换也没问题？)对，没问题。
(暗访)房产中介公司业务员：和私产房一样，可以办。
调查中，几乎所有的中介都告诉记者，他们可以做公产房的置换业务，操作流程和私产房买卖一样。为了让记者放心，一些中介还承诺，买方、卖方和中介要共同签订一个房屋置换合同，这个合同和私产房合同一样，具备法律效力。
(暗访)房产中介公司业务员：(记者：是房屋买卖合同吗？)对，就是买卖合同，(记者：那签了这个合同就是说这房子？)已经成交了。(记者：等于说在您这里签一个合同，公产房就可以过户可以置换了？)对对，这个有法律效力的。
那么，这个所谓的“置换合同”，是不是法律认可的有效合同呢？
(采访)天津市津房置换有限责任公司副总经理杨菊生：本身合同是无效合同，是不受法律保护的。
杨菊生说，公产房的产权人代表，是天津市房产总公司。公产房的承租人，可以进行房产使用权的变更，但前提是一定要经过产权人的同意，如果在产权人不知情的情况下，私自将公产房卖掉了，当然是没有任何法律效力的。
房子对于任何一个家庭来说，都是大宗消费，因此在买卖时，我们劝您要慎之又慎，该有的凭证一定要有，该走程序一定要走，因为很多时候不出纠纷没事，一旦发生纠纷，对于买卖双方来说，都是件麻烦事儿。 |
